万博平台开户,万博平台,万博平台几点开每个人都对美国的住房状况感到好奇。我的朋友加里希灵最近在住房方面做了很长时间的问题。我让他给我们一个更短版本的外箱,他慷慨地做了。你想知道加里想的是什么,因为他是那些真正做到最好的人之一,从次贷到泡沫和价格崩溃,并且一直都是正确的。没有人比较好。这个非常易读的版本充满了图表和快速推理。 还在家里生病了 (摘自2011年5月的A. Gary Shilling的INSIGHT版) 一切都很好。这就是许多住房乐观主义者在一年前所宣称的价格似乎已经稳定下来的确实开始从崩溃中复苏的情况(图1)。正如Insight读者非常清楚,我们强烈反对。我们指出,房地产市场的早期极端情况使得迅速复苏或任何复兴都非常困难。在较早的沙拉时代,住房是由低抵押贷款利率,宽松或不存在的承保标准推动的,抵押贷款的证券化通过看似信誉良好且评级高且但对于毫无戒心的买家真正有毒的资产,自由放任的监管,最重要的是,几乎普遍认为,自20世纪30年代以来,房价从未落在全国范围内。 但住房活动仍处于二战后的低点(图2)。 政府的家庭负担得起的修改计划(HAMP)是一个破产。收紧贷款标准,房价再次下跌,失业率居高不下的失业担忧以及抵押贷款证券化的枯竭已经轻易抵消了低抵押贷款利率和新房主税收抵免的积极影响。实际上,由于预期2009年11月和2010年4月首次实现税收抵免的预期,房屋销售的大幅增长得到了迅速回撤,其次是销售仍然疲弱(图3)。 死敌 最重要的是,在为房地产持续疲软提供理由的情况下,我们不断重视过剩库存对房屋销售,价格,新建筑以及住宅房地产的其他方面的持续负面影响。在住房方面,与每个产品生产部门一样,过剩的库存是价格的致命敌人。就这么简单。需要降低价格以卸下剩余库存,但反过来降低价格会带来焦虑卖家的更多库存。由于意识到房价可能下跌,并且70年来首次出现下跌,房屋卖家的焦虑和购房者的不情愿得到了加强。 多余的房屋库存有多大,需要多长时间才能吸收它们?正如许多过去的见解中所讨论的那样,我们通过超过早期的无息标准约250万来计算超额房屋库存(图4)。我们认为250万是现有总单位和新单户住宅的正常工作水平(未报告新的多户住宅库存)。请注意,除最近的极端波动外,这种平坦的模式与房屋开工和完工的平等无趋势模式相匹配。另请注意,随着房屋倒塌,总库存量跃升至500万,仍然相当于400万,或超过常规的150万。 隐藏的房子库存 可是等等!还有更多!人口普查局在对住房存量的估计中,列出了一个名为Held off of the off off off off off off off the market with its cause of fundamentally!这一类别在2006年第一季度和今年第一季度之间跃升了100多万。它包括已经止赎但尚未售出的未指定数量的房屋以及人们想要出售第一套房或第二套房但尚未因当前市场状况而上市的房屋。当然,如果那些止赎房屋和那些想要出售的人最后这样做并搬到其他住所,他们仍然占据住房单位,总库存不会改变。但如果他们卸下额外的空置房屋或与家人和朋友加倍,就会产生额外的过剩库存。许多人现在开始放弃价格上涨的希望,因为他们继续贬值,并将他们的房屋投入市场,无论他们将带来什么。 多久? 因此,我们对200万至250万套房屋库存的总估计数可能会随着价格下跌所带来的进一步丧失抵押品赎回权而上升。这种盈余已经很大,因为从长远来看,美国每年建造大约150万套房屋(图2)。为了预测处理这些多余库存的时间长度,我们需要预测住宅单元的供需情况。单户住宅和公寓单元以及制造的房屋装运的新常规建筑以每年约70万的速度运行。鉴于价格过剩的库存和其他限制因素的下降,没有理由预计未来几年这一利率会发生变化。每年约有300,000个单位被拆除的破旧房屋,房屋改建为非住宅用途以及其他因素从房屋库存中移除。因此,净供应量可能会继续平均每年约400,000。 在需求方面,房屋销售数据,特别是全国房地产经纪人协会报告的现有房屋销售数据似乎被夸大了。那么,你期待什么?你有没有见过一个对房屋销售和价格不是非常乐观的住宅房地产经纪人? NAR使用模型将其实际调查扩展到全国总销售数量。随着住房活动的崩溃,许多贸易集团样本的多种上市服务都有了整合,因此,由于覆盖范围的扩大,这些服务的销售额仍在扩大。由于NAR没有对此进行更正,因此销售数字可能被夸大了。此外,NAR没有抽样,但估算了不通过多重上市服务的业主的销售份额。随着房地产市场的崩溃,市场的这一部分崩溃了,但NAR没有随后向下调整估计数。 相比之下,CoreLogic通过检查当地法院的财产转移记录来衡量销售额,并报告其数据涵盖了所有房屋销售的85%。其数量始终低于NAR数字(图5)。 2010年,NAR的销售额为490万,比2009年的520万下降了5.7%。但CoreLogic 2010年仅录得330万,比2009年的370万下降了10.8%。因此,NAR数据可能夸大家庭销售额的三分之一。 如果是这样,并且如果NAR报告的房屋库存数据是正确的,则以当前销售率卸载多余库存将花费更长的时间。 3月份,NAR报告称,现有房屋的库存需要8.4个月的时间才能以贸易集团的销售率报销。这比去年7月的12.5个月有所下降,但仍然几乎是健康市场水平的两倍。如果NAR的销售数据被夸大了三分之一,那么月供应量仍然会回到两位数。 家庭组建 由于NAR可能夸大了销售额和其他原因,我们更倾向于依靠人口普查局收集的家庭形成数据来预测住房需求。现在,对家庭编队数量存在很多误解。许多人认为人口增长与新家庭数量之间存在一对一的关系。根据推理,随着人口每年增长1%左右,或增加约300万人,平均每户人口2.77人,将形成108万户新家庭。但人口统计与家庭形成之间的联系充其量只是一个非常脆弱的环节,特别是在周期性时间框架内。 在2001 - 2010年间,家庭平均每年有8.885万户。由于那些年份包括繁荣和萧条年份,考虑到未来几年房价可能进一步下跌,高失业率和实际收入下降,这个平均每年约90万,对未来几年来说似乎是一个合理的,可能是乐观的预测。 。因此,如果需求平均每年90万,而供应量为40万,那么每年将吸收大约50万的多余住房存量。因此,我们认为至少存在200万至250万套住房,超过正常工作库存需要四到五年。 价格再下跌20% 正如我们预测的那样,四到五年的库存积压足以使价格再下跌20%。新房主税收抵免后,价格有所回升,现在已基本回到2009年4月的低点(图1)。另外20%的下降将使总体下降从2006年4月的峰值降至45%,并将其带回其长期持平趋势(图6)。在该图中,针对两种类型的通货膨胀修正了单户住宅价格中位数。首先是影响所有商品和服务的普遍通货膨胀冰。第二个问题是房屋随着时间的推移变大,因此本质上更加昂贵。随着生活水平的提高,人们希望在自己的家中拥有更多的浴室,更漂亮的厨房等。价格进一步下跌20%可能是一个乐观的预测,因为随着泡沫扩张到平流层,下跌倾向于超过下行。 其他预测人员正在与我们的预测达成一致,这是可怕的。达拉斯联邦储备银行表示,将房价恢复到长期趋势需要下降23%。耶鲁大学的Robert Shiller教授表示,房价下跌15%或20%的风险很大。 NARs March对会员的调查显示,42%的优秀房地产经纪人预计他们所在地区的房价将在未来12个月内下跌。从去年开始,Shillers公司Macro Markets LLC要求我们和其他110位住房专家预测未来五年的房价。自该调查开始以来,我们一直预测2011 - 2013年累计下降20%,今年下降11%。去年6月,平均预测今年价格上涨1.3%,但3月初的最后一次调查显示下降1.4%。 预计未来几个季度房价将大幅下跌还有其他原因。现在,当试图进行抵押贷款修改并且在机器人签署期间的暂停期间暂停,取消抵押品赎回权可能会认真恢复。而且,如前所述,无论价格如何,贷方和服务商都倾向于将止赎房屋转移到市场上以便快速销售。这些甩卖价格使更多房主陷入水中并导致更多丧失抵押品赎回权,但他们确实吸引投资者寻找经常支付所有现金的廉价房屋。 现金宏 当然,许多水下房主仍然致力于履行其财务义务,或者希望留在他们的住所。有些甚至进行现金再融资,与过去的现金流出相反,并从其他来源提供资金以减少抵押贷款余额。 2006年和2007年共撤回1.1万亿美元,在2006年房地产泡沫达到顶峰时,每季度的现金流出800亿美元,占再融资的90%。然而,截至2010年第四季度,现金支出下降至16%,再融资和现金支出跃升至33%。 房主通过现金进行去杠杆化降低了房价进一步下跌的可能性,但它们也减少了可用于其他投资和当前支出的资金。因此,较高的首付款贷款人要求购买房屋,这也会冻结许多潜在买家,否则会阻碍房屋所有权。监管机构提议向私人贷款人承保的高质量新抵押贷款支付20%的首付款,而该国最大的抵押贷款机构富国银行(Wells Fargo)则建议30%。 对于这些贷款,借款人还需要保持75%的贷款与市场价值比率,75%的再融资和70%的现金再融资。借款人不可能错过两年内任何消费者债务的连续两次付款。与抵押有关的债务支付不得超过收入的28%,总偿债额不得超过收入的36%。抵押贷款必须完全摊销,不能只借入利息。根据CoreLogic的数据,截至2010年底,46%的抵押贷款人的房屋净资产不到20%。 不符合这些标准的抵押贷款,如果被出售给他人或证券化,将由原贷款人保留5%。换句话说,监管机构打算结束次级抵押贷款被原贷方打包为证券并且没有进一步追索权出售的日子。购买它们,将它们证券化,卖掉证券化的部分并忘记它们就是策略。 事实上,根据Zillow.com的分析,去年美国九个主要城市的传统抵押贷款中位数已经达到22%,而2006年第四季度为4%。这些城市是芝加哥,加利福尼亚州斯托克顿,拉斯维加斯,洛杉矶,迈阿密 - 劳德代尔堡,凤凰城,圣地亚哥,旧金山和坦帕。可以肯定的是,私人贷款机构现在抵押贷款很少,其中大部分由政府资助企业发起(图7)。去年只需3.5%的联邦住房管理局占住宅抵押贷款的23.4%。相比之下,1950年,FHA第一抵押贷款的首付比例中位数为35%,退伍军人管理局的第一抵押贷款,8%和非政府常规第一抵押贷款的35%。承保标准已经收紧,但仍然没有被那些早期的标准所宽松。 消除大多数抵押贷款的房屋净值无疑将对消费者情绪和支出产生严重的不利影响。它还将放大抵押贷款违约和违约,并严重压低现有抵押贷款和由其支万博体育app官网|万博体育app论坛|万博原生体育app持的衍生品的价值。最近几个季度,银行已经预订了利润,因为它们减少了储备金以抵消潜在的贷款损失,但这一过程将大幅逆转。毫无疑问,抵押贷款机构和服务商将严重收紧抵押贷款承销标准,房价进一步下跌20%。十大抵押贷款服务商占据了大部分市场,并包括全国最大的银行。 毋庸置疑,由于其财务影响,房价的再次大幅下跌几乎可以保证再次出现衰退。与此同时,住宅建设的进一步下降对整体经济而言并不重要。它在2005年第四季度的峰值时占GDP的6.3%,但在今年第一季度仅下降到仅仅2.2%。 没有经济帮助 相反,我们不会在未来几年寻求任何能够推动经济复苏的住宅建筑。住房市场崩盘使住宅建筑无法发挥其通常的作用,经济从经济衰退中复苏。住宅建筑实际上在前7个季度的复苏中实际上有所下降,而不是有意义地贡献。持续的住房危机可能会继续困扰金融市场,抑制消费者支出并使住宅建设多年来保持低迷。 让Em Out或In? 从监管机构的角度来看,更严格的控制措施将继续阻碍房屋所有权。多德 - 弗兰克金融改革法要求银行将低质量住房抵押贷款的5%信用风险保留在证券化并出售给他人。除了最有信誉的借款人之外,这些新规定显然会阻止向所有抵押贷款提供抵押贷款。此外,由于Fannie Mae和Freddie Mac得到美国政府的支持,他们可以免除保留规则,因此将向这些政府赞助企业提供抵押贷款。他们的命运仍然不确定。 随着房屋市场的崩溃,政府对房屋所有权的态度似乎也随之改变。 2002年10月15日,当房地产繁荣膨胀时,乔治·W·布什总统在白宫增加少数民族住房拥有权会议上说,我们希望美国的每个人都拥有自己的住房。这就是我们想要的所有制社会是一个富有同情心的社会。 相比之下,2011年2月,财政部和住房和城市发展部发布的关于房利美和房地美未来的白皮书也表示,房屋所有权不适合每个美国人。行政当局认为,我们必须继续采取必要措施,确保美国人能够获得适当的经济适用住房选择。然而,这并不意味着我们的目标是让所有美国人成为房主。相反,我们应该确保所有拥有信用记录,财务能力和拥有房屋的愿望的美国人都有机会采取这一步骤。与此同时,我们应确保为1亿美国人提供一系列经济实惠的选择,无论他们是出于选择还是必要。 再次成为租房者 这一声明呼应了布什政府时期财政部长亨利保尔森在房屋倒塌期间发表的备受好评的评论。他在2007年12月的在线问答69%。此外,缺乏抵押贷款利息减免可能会鼓励房主更快地还清贷款,并避免错误的假设,即拥有住房比租房便宜。 与此同时,房屋所有权仍然是政治上的强大力量,最近政府的许多行动当然可以被视为一种未经证实的企图将人们留在家中,即使是那些显然无力承担住房的人。许多丧失抵押品赎回权已经将房主抛弃的现实不仅对那些直接受影响的人很有影响,而且对华盛顿内外的许多其他人也很有影响力。我们的朋友和精湛的住房分析师汤姆劳勒(Tom Lawler)已经仔细研究了这些数字,并通过了许多假设来确定去年失去房屋的房主数量。他的结论是大约100万。汤姆接着指出,许多其他人确实失去了家园,但技术上却没有,因为丧失抵押品赎回权尚未完成。顺便说一下,这些“业主”仍然可以免费住在这些房子里! 尽管经过共同努力,仍然无法减少抵押贷款和其他债务,如汽车,学生和信用卡贷款,这些人也表示同情。与可支配个人收入(税后收入)相关的债务总额在2007年第三季度达到峰值,达到131%。债务本身在2008年第二季度后的三个季度达到顶峰。从那时到2010年第四季度,抵押贷款债务减少了5179亿美元,消费者(其他)债务减少了1746亿美元,总额下降了6,915亿美元。 没有偿还债务 但在同样的10个季度中,5422亿美元的抵押贷款债务被罚款,3338亿美元的消费者债务总额为8759亿美元。如最后三栏所示,在计算撇帐之后,抵押贷款实际上升了一点,242亿美元到10万亿美元,消费者债务增加了1592亿美元,达到2.4万亿美元,总额增加了1834亿美元,达到12.4万亿美元。抵押贷款债务收费的增加是如此之小,以至于它只是一个舍入误差,但令人惊讶的是它没有显着下降。也许财务紧张的房主没有失去房屋取消抵押品赎回权,也无法减轻他们的抵押贷款债务。 为了鼓励购房,华盛顿为新房主颁布了税收抵免,最初于2009年11月到期,然后更新至2010年4月.HAMP的目标是通过使抵押贷款支付更便宜来避免水下房主取消抵押品赎回权。政府基本上告诉主要的抵押贷款机构和服务商在试图进行HAMP修改时阻止丧失抵押品赎回权。最近,监管机构已下令14家大型金融机构修改其抵押贷款服务做法,以鼓励更多成功的修改并加速丧失抵押品赎回权。那些14人要到6月中旬才能制定计划,然后60天才能实施。 除其他事项外,抵押贷款服务商将被要求为借款人提供一个单一的联系点,以避免他们从一个服务员员工跳到另一个服务员,并在洗牌中迷路。他们还必须设定适当的截止日期,以决定借款人是否有资格进行贷款培训,并有足够的工作人员来处理大量陷入困境的抵押贷款。目标是让服务人员在错过付款后更早和更频繁地联系借款人,以便更好地修改陷入困境的贷款。 Fannie和Freddie 早前引用的美国财政部 - HUD白皮书表明,政府与许多其他民主党人以及共和党人一样,希望政府在住房融资方面的作用要小得多,包括房利美和房地美的减少以及联邦住房管理局的较小角色。众议院共和党人希望房利美和弗雷迪被淘汰,只有联邦住房管理局留下作为联邦支持的来源。目前,包括房利美和房地美在内的联邦机构保证了87%的新抵押贷款。 正如我们的新书“去杠杆化时代”中所讨论的那样,早在2008年中期,许多FDIC承保的机构都被大量杠杆化,但其平均资本与资产比率仍为7.9%。相比之下,房地美和房利美不到2%,因此对于每一笔资本,他们拥有或保证50美元的抵押贷款。来自两国的游说者说服国会,他们不需要更多的资金,因为随着房价永远上涨,违约将会很小。但是当住房部门急转直下时,房利美和房地美的房子就崩溃了。因此,在2008年9月,政府都在一个名为“监管”的法律结构中抓住了这两个政权。它们受联邦住房金融局监管,实际上受其控制。最初,每个人都有来自财政部的高达2000亿美元的支持,但后来在2012年开放。 华盛顿认为弗雷迪和房利美是政府的一部分。美国财政部助理部长迈克尔巴尔说,由于纳税人在80年来最大的住房危机中拥有,因此他们被用来稳定住房市场是合乎逻辑的。但由于这两家公司在技术上仍然是私人公司,他们的财务状况仍然不在联邦预算范围之内,而且他们因不良抵押贷款而造成的巨额预期损失也不需要计算在联邦赤字中。具有讽刺意味的是,政府正在利用房利美和房地美作为经济中最大的资产负债表外融资工具,同时它在早些时候抨击银行使用资产负债表外实体。 此外,通过使用这些GSE来支持住房,通过财政部的贷额度,政府不必向国会提供一点一点的资金。财政部只需按季度注入足够的资金来弥补损失。截至2011年2月25日,这对货币为1530亿美元,国会预算办公室估计到2020年损失将近4000亿美元。美国财政部长蒂莫西盖特纳在2010年3月表示,有一个相当强大的经济案例,相当强大的公共政策案例,即保留,设计某种形式的担保,以帮助促进稳定的住房金融市场,即使在房利美和房地美重组或展开。 更多私人资本 尽管如此,2011年2月的白皮书提出了一系列短期措施,以吸引私人资本进入抵押贷款市场,房屋融资成本较高,并对房屋所有权产生不利影响。其中包括允许最高贷款限额从10月1日起的729,750美元降至625,000美元,将房利美和房地美担保贷款的首付款增加至10%,并增加FHA保险费,随后宣布上调0.25个百分点低首期贷款的15年期贷款利率为1.15%。 行政当局认为,鉴于住房部门的脆弱状况,至少需要五到七年才能转向更长期的住房融资结构。它在白皮书中提出但没有详细讨论三种选项,毫无疑问,这些选项将在2012年选举中引起激烈争论。 第一个是私有化系统,Fannie和Freddie被淘汰。在10万亿美元的抵押贷款市场中,他们的1.5万亿美元综合抵押贷款组合已经开始每年下降10%。政府财政支持将仅限于FHA和VA贷款,这些贷款占去年抵押贷款的23%,旨在帮助缩小借款人群体。私人贷方将在没有政府担保的情况下发起和证券化抵押贷款。有趣的是,小银行反对这一选择,因为他们认为这将把业务集中在大型贷方手中,这对他们造成了不利影响。 第二种选择将创建一个主要是私人抵押贷款市场以及FHA / VA参与,并建立政府支持机制,以确保在住房危机期间获得信贷。方案三涉及私有化市场以及FHA-VA参与。新的私营公司将从贷方购买抵押贷款并将其证券化。只要符合标准,这些证券将由政府担保。这些新的私人实体基本上将取代房利美和房地美。 无论政府的立法和监管如何展开,各国对房屋所有权的热情可能会在华盛顿以外的内部减弱。房主已经了解到,自20世纪30年代以来,全国房价第一次出现hard can can can can can。 Zeal建立健全的房屋融资系统涉及阻碍房屋所有权的措施。租房者和拥有住所的下降部分的比例可能会大幅下降,这将降低房屋所有权倡导者的权力。 更多租房者 房屋所有权正在下降,因为松散贷款环境中早期的繁荣和快速通道已被价格崩溃,承保要求严格,更多监管以及巨大房主的恐怖故事所取代 股权损失。随着房屋所有权下滑,另一方面,租房人口增长。当然,许多前任和现在的房主都是租房者,可以选择房屋价格升值。他们几乎没有做任何事情,并计划在抵押贷款利率重新上调之前以现金支付再融资,或者在某些情况下,甚至在他们跳过足够的每月付款被取消抵押品赎回权之前。 当然,拥有住房的公牛认为拥有房子从未如此便宜。在计算该指数时,NAR假设一个收入中位数的家庭购买中等价位的单户住宅,其中20%下降并以目前的30年固定抵押贷款利率融资。近年来房价的下跌和抵押贷款利率的下降抵消了家庭收入中位数的疲软,根据NAR,从2008年的63,366美元降至2010年的61,313美元。 然而,购买房屋的当前吸引力与20世纪90年代和21世纪初期的吸引力之间的比较就像是将章鱼与蚂蚁进行比较。那时候,收入在增长;现在他们很弱失业率较低;现在它们很高。自20世纪30年代以来,房价一直在上涨;现在它们正在下降,甚至去年的稳定已经让位于重新下滑。抵押贷款融资很容易,很少或没有任何下降和信贷不稳定;现在需要20%或更多的首付和英镑信用评分。当时,巨大的房价下跌和大规模取消抵押品赎回权的前景甚至不是恐怖电影的主题;现在它们是真实的日常现实。万博体育平台,万博体育官方平台,万博体育正规官方平台